Новости

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: ВЫРАСТУТ ЛИ ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В 2020 ГОДУ?

По оценке экспертов, спрос на покупку жилья в Краснодаре в марте 2020 года вырос почти на 40%! Связано это с тем, что в результате падения мировых цен на нефть и замедления экономики из-за карантинных мероприятий рубль подешевел на 20%. Соответственно граждане стараются спасти свои сбережения и вкладывают их в покупку жилья, как в наиболее надежный и долгосрочный способ инвестирования, а также потому, что опасаются роста ипотечных ставок в ближайшей перспективе.

По мнению экспертов, если в конце мая или в июне 2020 года ипотечные ставки будут повышены, цены на недвижимость начнут расти, а так как реальные доходы населения сокращаются, то снизится и платежеспособность потенциальных покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

Это приведет к падению спроса на жильё, но не к снижению его стоимости, поскольку застройщикам необходимо будет вернуть банкам заёмные деньги с процентами, а себестоимость строительства будет расти из-за того, что 25% комплектующих материалов, используемых в строительстве, импортного производства.

Вполне возможно, что цены на новостройки продержатся на одном уровне до конца года. Если же ситуация в экономике станет ухудшаться, то это негативно скажется на покупательском спросе и продавцы будут вынуждены снижать цены.

В свою очередь владельцы вторичного жилья традиционно ориентируются на самые высокие цены на рынке, и те из них, кто, боясь продешевить, не станет продавать свое жилье по сниженным ценам, просто снимут их с продажи.

Однако, как действительно будет складываться ситуация на рынке недвижимости сегодня никто с уверенностью сказать не может.

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: 4 ТИПОВЫЕ ОШИБКИ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ, ЗА КОТОРЫЕ МОГУТ ЛИШИТЬ КВАРТИРЫ!

Жилищное законодательство запрещает осуществлять перепланировку квартир и жилых домов, если она может привести к нарушению в работе инженерных систем, разрушению несущих конструкций, ухудшению сохранности и внешнего вида зданий. Рассмотрим ряд типовых примеров.

1. Наиболее типичным примером ошибочной перепланировки квартиры является перенос кухни, ванной и туалета в помещения, не предназначенные для оборудования их системами водоснабжения и водоотведения.

Например, собственник квартиры объединил кухню, ванную, санузел и коридор в одно помещение, в котором расположил душ над кухней квартиры, а спальную комнату перепланировал в кухню с устройством мойки, канализации и водоснабжения.

В итоге суд обязал собственника привести квартиру в первоначальное проектное состояние, а встречный иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии отклонил.

Согласно Жилищного кодекса РФ, размещать над жилыми комнатами ванную, туалет и кухню нельзя!

2. Еще одним вариантом ошибочной перепланировки квартиры является объединение балкона/лоджии с кухней или жилой комнатой, так как может привести к повреждению соседних квартир и здания в целом.

Подобное изменение конфигурации помещения может быть расценено судом не как перепланировка, а как реконструкция объекта, и требует согласования с жилищной инспекцией в обязательно порядке!

Например, собственник квартиры разобрал подоконный простенок в жилой комнате, чтобы организовать выход на самовольно возведенный балкон. Демонтаж перегородки, часть которой располагалась под балкой потолочного перекрытия, привел в нежилое состояние соседнюю квартиру и к повреждению здания.

 Решением суда перепланированное помещение принудительно изъято у собственника.

3. Иногда собственник квартиры решает провести перепланировку своего жилья за счет присоединения к нему общего имущества жильцов многоквартирного дома - чердаков и различных подсобных помещений.

Чтобы присоединить такие технические помещения к квартире, необходимо полностью соблюсти установленные стт. 44-48 Жилищного кодекса РФ процессуальные аспекты, иметь согласованный в Жилищной инспекции проект и получить согласие всех собственников жилья многоквартирного дома, оформленное протоколом общего собрания.

После того, как подсобное помещение будет присоединено к квартире, на него обязательно должно быть зарегистрировано право собственности.

В противном случае, предусмотрена административная ответственность вплоть до принудительного изъятия перепланированного помещения в судебном порядке и продаже его с торгов!

4. Ну и наконец, если многоквартирный дом имеет статус историко-культурного памятника, проведение перепланировки в нем в обязательном порядке требует от собственника жилья дополнительных согласований с органом по охране памятников.

Например, в жилом доме, являющимся объектом культурного наследия, собственник квартиры обустроил дополнительные балконы, изменил конструктив кровли мансардного этажа и сделал дополнительные дверные проемы в одной из комнат.

В результате внесенных изменений историческое здание утратило оригинальную планировку и внешний вид. Решением суда квартира изъята у собственника и выставлена на торги.

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: КАК ПРОВЕСТИ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ КВАРТИРЫ, ЧТОБЫ ЕЕ НЕ ЛИШИТЬСЯ?

Наиболее доступным способом улучшения жилищных условий сегодня является перепланировка квартиры. При этом собственнику жилья важно знать, какие требования необходимо соблюсти, чтобы избежать ошибок, за которые его могут привлечь к административной ответственности и даже лишить квартиры на законных основаниях! Такая строгость закона связана с тем, что даже незначительное вмешательство в конструкцию здания может поставить под угрозу безопасность многоквартирного дома.

Согласно Жилищного кодекса РФ:

1. Любая перепланировка квартиры может проводиться только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения.

2.  Необходимо разработать проект перепланировки у архитектора и согласовать в жилищной инспекции.

3. Любые изменения в жилом помещении необходимо вносить в его технический паспорт.

4. Если перепланировка квартиры все же была проведена без согласования, но в разумных пределах, ее можно узаконить при наличии положительного заключения строительной экспертизы.

Для этого необходимо обратиться с заявлением в администрацию муниципального образования с просьбой о сохранении жилого помещения в перепланируемом состоянии. В противном случае, органы жилищного надзора и контроля, выявив факт самовольной перепланировки, могут применить к собственнику жилья ряд административных мер, вплоть до изъятия помещения в судебном порядке и продаже его с торгов!

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ - ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» начиная с 2020 года государственная кадастровая оценка проводится по единой методике на всей территории России. Новый механизм направлен на недопущение ошибок и на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

После добавления в Налоговый кодекс РФ главы «Налог на имущество физических лиц» правила расчета налога полностью изменились. Введены единые правила применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций и налогу на имущество физлиц.

Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с учетом его площади, возраста, места расположения и других индивидуальных характеристик, что позволяет более точно рассчитать рыночную стоимость объекта.

В случае изменения качественных или количественных характеристик объекта налогообложения корректировка кадастровой стоимости учитывается со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН.

При исправлении в ЕГРН технической ошибки новая измененная кадастровая стоимость применяется с даты, с которой применялись сведения об ошибочной кадастровой стоимости.

Если стоимость объекта изменится на основании установления рыночной стоимости по решению комиссии или суда, то сведения об измененной стоимости учитываются с даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости при определении налоговой базы.

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: НОВЫЙ ЗАКОН О САДОВОДСТВЕ И ОГРОДНИЧЕСТВЕ

1 января 2019 года в России вступил в силу новый закон № 217-ФЗ от 29.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Теперь земельные участки делятся на огородные и садовые. Закон отменяет понятие «дача» и приравнивает ее к частным домам, построенным на землях для индивидуального жилищного строительства.

На огородных участках допускаются только некапитальные строения без фундамента, то есть - хозяйственные постройки.

На садовых участках разрешено возводить капитальные дома, в которых можно проживать круглый год и получить постоянную прописку.

До 1 марта 2020 года позволяется зарегистрировать права собственности на индивидуальное жилое строительство в упрощенном порядке без предоставления разрешения на строительство и ввода частного дома в эксплуатацию. При этом недвижимость необходимо поставить на кадастровый учет. 

Без проведения межевания границ земельных участков продать или передать по наследству земельный участок будет невозможно, так как Росреестр не зарегистрирует переход права собственности без наличия актуальных данных в кадастровом паспорте.

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: НОВОЕ В ЗАКОНЕ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В июле 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором значительно ужесточены требования к компаниям-застройщикам и формам финансовых расчетов участников долевого строительства с застройщиками. 

Раньше дольщики оплачивали свои будущие квартиры перечислением денег напрямую на расчетный счет застройщика, теперь они могут выбирать одну из двух форм расчетов: проектное финансирование или использование специального эскроу-счета, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления или выполнения определённых обстоятельств или обязательств.

При проектном финансировании строительство долевого жилья финансирует банк, открывая для компании-застройщика специальный кредитный счет, который тщательно контролирует.

При использовании эскроу-счёта, направленного на защиту прав дольщиков, все участники долевого строительства перечисляют денежные средства в счет стоимости своих будущих квартир на специальный счет, открытый застройщиком в уполномоченном банке, где они хранятся в течение всего срока строительства многоквартирного дома.

Компания-застройщик получает право на пользование этими деньгами только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания и передачи квартир дольщикам.

«ПРЕСТИЖ-КОРЕНОВСК»: В КАКИХ СЛУЧАЯХ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ ДЕЛИТСЯ ПРИ РАЗВОДЕ?

Согласно Семейного законодательства РФ, нажитое в браке недвижимое имущество при разводе делится между супругами поровну. Однако в ряде случаев оно может достаться только одному, так как закон закрепляет за каждым из супругов право на личное владение, которое не подлежит разделу.

Недвижимость при разводе не подлежит разделу, если:

- супруг приобрел ее на средства, полученные до свадьбы, или получил ее путем обмена до вступления в брак;

- жилье куплено или построено после свадьбы на личные средства одного из супругов;

- недвижимость получена супругом в дар или безвозмездно, за исключением земельного участка, полученного от муниципалитета бесплатно;

 - недвижимое имущество принадлежало одному из супругов до вступления в брак, за исключением случая, когда один из супругов докажет, что в квартире был проведен значительный ремонт совместными усилиями и на совместные средства;

- супруги заключили брачный договор, по условиям которого недвижимость принадлежит одному из супругов, поскольку брачный контракт, заключенный в соответствии с нормами закона, имеет приоритет над общим правом;

- квартира оформлена на несовершеннолетнего. До признания ребенка дееспособным любые действия с недвижимостью будут осуществлять родитель или опекун с одобрения органов опеки и попечительства;

- земельный участок, принадлежащий одному из супругов, невозможно разделить в соответствии с установленными нормами из-за слишком маленького размера. В этом случае второму супругу полагается компенсация.